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Regularização como valuation: o que o caso Novo Batel ensina sobre alvará e habite-se
Um dos endereços mais valiosos de Curitiba foi a leilão por meio bilhão de reais, e a causa não estava no mercado, e sim num alvará que nunca existiu.
Resposta direta. Conformidade em incorporação é o conjunto de licenças que tornam um imóvel negociável de direito: o alvará de construção, que autoriza a obra conforme o projeto aprovado, e o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras, o habite-se, que atesta a conclusão. Sem os dois, não há financiamento nem venda formal. No caso Novo Batel, um complexo avaliado em R$ 536,4 milhões sobre um terreno de 10.658 metros quadrados no Batel foi a leilão por uma dívida de aluguel, porque a estrutura nunca foi regularizada.
O que aconteceu com o Shopping Novo Batel
Em fevereiro de 2026, um dos complexos comerciais mais antigos de Curitiba foi levado a leilão judicial. O Shopping Novo Batel, no bairro Batel, foi posto à venda junto com tudo o que existe no mesmo terreno: 26 lojas, cinco salas de cinema, três teatros, duas casas e o Hotel White Plaza, um prédio de 143 quartos que nunca foi inaugurado. A avaliação da primeira praça foi de R$ 536,4 milhões, e a segunda previa R$ 321,9 milhões, um deságio de 40%. Em 21 de janeiro, antes da primeira data, o Tribunal de Justiça do Paraná suspendeu o leilão por excesso de penhora, e o shopping segue operando. Um ativo de meio bilhão de reais, num dos endereços mais valorizados da capital, imobilizado por uma disputa que se arrasta há quase trinta anos.
Por que não foi o mercado que travou o ativo?
O Batel tem o metro quadrado mais caro de Curitiba, com apartamentos novos acima de R$ 13 mil por metro e lançamentos de alto padrão que passam de R$ 15 mil. Terreno bom na região é disputado por incorporadoras, e imóveis bem posicionados vendem em poucos dias. O Novo Batel tem a localização, a metragem e a história, e mesmo assim não anda. Quando um ativo excelente fica parado num mercado aquecido, a variável que falta raramente é demanda. Aqui, o que trava meio bilhão de reais é conformidade. A estrutura que os curitibanos frequentam há décadas nunca foi plenamente regularizada, e essa pendência de origem contamina tudo o que veio depois.
Conformidade é a parte mais barata de um empreendimento no começo, e a mais cara de consertar no fim.
O que são alvará e habite-se, e por que travam tudo?
Dois documentos separam um imóvel que existe de fato de um imóvel que existe de direito. O alvará de construção autoriza edificar conforme um projeto aprovado pela prefeitura. O CVCO, Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras conhecido como habite-se, atesta que a obra terminou conforme o projeto e pode ser usada com segurança. A falta de um deles é o primeiro dominó de uma cadeia. Sem obra regular não há habite-se, e sem habite-se o imóvel perde as funções que o tornam patrimônio negociável.
- Averbação na matrícula: sem CVCO, a conclusão da obra não entra no registro do imóvel
- Financiamento: o banco não financia a compra de um imóvel sem habite-se
- Venda formal: some o comprador que depende de crédito, sobra quem paga à vista e aceita risco
- Valorização: o desconto de risco jurídico passa a substituir o preço de mercado
O hotel que nunca abriu: quando um pavimento a mais custa o empreendimento
O Hotel White Plaza é o emblema do caso. São 14 mil metros quadrados e 143 quartos prontos, com suítes, piscina e academia, construídos há mais de vinte anos e que nunca geraram uma única diária. O motivo é de conformidade: a obra ganhou um pavimento a mais do que o projeto aprovado, o décimo andar, e foi embargada pela prefeitura. Uma decisão tomada no canteiro, fora do papel, converteu um hotel inteiro em capital imobilizado. É a prova física de que não existe quase regular. O mercado, o banco e o cartório só reconhecem o imóvel que está de acordo com o que foi aprovado.
Como uma dívida de 2% penhora o quarteirão inteiro
A execução que levou o complexo a leilão nasce de uma dívida de aluguel, que o próprio proprietário estima em torno de 2% do patrimônio do grupo. Mesmo pequena diante do ativo, ela penhorou tudo, porque os imóveis foram a leilão em bloco, sem possibilidade de aquisição individual. Um imóvel não regularizado e não desmembrado é difícil de fatiar juridicamente, então não há como vender apenas a parte necessária para quitar o débito. O efeito sobre quem compra é conhecido: a perda potencial pesa mais do que o ganho equivalente, e a chance de herdar um passivo que trava o ativo inteiro afasta o comprador convencional. A irregularidade deixa de ser assunto de urbanismo e vira fragilidade patrimonial.
Quanto a irregularidade custa no valor do ativo
A conta ajuda a enxergar o tamanho do problema. Sobre o terreno de 10.658 metros quadrados, os R$ 536,4 milhões da primeira praça equivalem a cerca de R$ 50 mil por metro de terreno, e os R$ 321,9 milhões da segunda, a cerca de R$ 30 mil. O deságio de 40% entre uma praça e outra não é só oscilação de mercado: parte dele é a provisão que qualquer interessado faz para regularizar a obra, obter o habite-se e enfrentar os litígios em curso. O valor percebido de um ativo depende da coerência entre o que ele aparenta e o que ele é de direito, e quando essa coerência se quebra, o mercado cobra a diferença em desconto. Quem arremata não paga só o lance, soma a ele o custo e o tempo de sanear o passivo, e é esse total que define se o negócio é oportunidade ou armadilha.
Cinco decisões de conformidade antes de vender a primeira unidade
O caso é extremo, mas as decisões que o teriam evitado são comuns e conhecidas. Elas valem menos como notícia de leilão e mais como checklist do que precisa estar resolvido antes de qualquer campanha de vendas. Conformidade é a parte mais barata de um empreendimento no começo, e a mais cara de consertar no fim.
- Obter alvará e habite-se antes de operar e de vender, não durante nem depois
- Nunca colocar em funcionamento uma obra que ainda não foi concluída e regularizada
- Registrar por escrito qualquer acordo relevante com lojistas, locatários ou parceiros, para que o combinado não vire litígio
- Usar o patrimônio de afetação para isolar cada empreendimento das dívidas do grupo
- Tratar a regularização como valuation e não como burocracia, porque cada ano sem habite-se é um ano sem financiamento e sem valorização plena
Regularização é a base do diagnóstico de prontidão
Um diagnóstico de maturidade de lançamento olha para marca, produto, experiência, pré-lançamento e política comercial, mas todos esses pilares partem de um pressuposto: o de que o ativo existe de direito e pode ser vendido de forma limpa. Regularização é o alicerce silencioso que sustenta o resto. Um empreendimento pode ter arquitetura premiada e a melhor campanha da praça e ainda assim não girar, se a base jurídica não estiver de pé. Nos mais de 115 lançamentos que a TBO acompanhou desde 2019, o padrão se repete: os projetos que giram rápido são os que chegam à abertura com a conformidade resolvida e a energia livre para o que de fato diferencia. O diagnóstico de maturidade do InnSide Imob parte de checar essa base antes de medir a maturidade de marca e de vendas, porque não adianta afinar o discurso de um ativo que ainda não pode ser negociado.
Perguntas frequentes
O que é habite-se e para que serve?
Habite-se é o nome popular do CVCO, o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras. É o documento que a prefeitura emite atestando que a construção terminou conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada com segurança. Sem ele, o imóvel não é averbado na matrícula, não é financiado por banco e não pode ser vendido de forma formal.
Qual a diferença entre alvará de construção e habite-se?
O alvará de construção vem antes da obra e autoriza edificar conforme um projeto aprovado. O habite-se vem depois e atesta que a obra terminou conforme esse projeto e pode ser usada. Um libera o início, o outro libera o uso e a venda. Construir sem alvará ou concluir sem habite-se deixa o imóvel irregular, mesmo que fisicamente pronto.
O que é excesso de penhora?
Excesso de penhora ocorre quando a Justiça constringe um bem cujo valor é muito superior ao da dívida discutida. Foi um dos argumentos que suspenderam o leilão do Novo Batel: um complexo avaliado em centenas de milhões respondendo por uma dívida de aluguel de porte muito menor. A defesa pede que a penhora seja proporcional ao débito.
O que é patrimônio de afetação na incorporação?
Patrimônio de afetação é um regime que separa o patrimônio de um empreendimento do patrimônio da incorporadora e dos demais projetos. Cada obra vira um conjunto isolado de bens e dívidas. Serve para proteger o comprador e o próprio ativo: uma dívida de outro negócio do grupo não alcança o empreendimento afetado, o que reduz o risco de penhoras cruzadas.
Ruy Lima
Ruy Lima é sócio da TBO, agência especializada em lançamentos imobiliários desde 2019, com mais de 115 lançamentos no portfólio. Assina as análises do InnSide Imob ao lado de Marco Andolfato.
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